高佳思考 | 穿越周期，活下来的就是王者

大家好，这里是公众号佳财一分钟给你的生活加点料，我是你值得认识的朋友高佳。

2025年12月19日星期五，今天是股指期货交割日，指数走的还不错。昨天去参加了招商银行的客户活动，一个下午招商银行、招商证券、招商基金的人轮番登场对2026讲了他们的看法。

为什么一定要去现场，我是想看看之前那些银发客户还在吗,这次明显80岁以上的老人少了，60-70岁的退休人群为主，当然也有不少我这样的金融同业，汇集百家之长，学习一下没有坏处。

昨天听圈内人说现在万科和保利都很艰难，于是今天一早就开始翻房地产的上市公司，2021年高位到现在时间已经过去四年了，未来3年能活下来的房地产公司也就穿越了这一轮房地产周期。

“活下去”的关键指标：

现金流：经营性现金流能否持续为正？

负债结构：净负债率是否低于70%？现金短债比是否大于1？

融资成本：平均融资成本是否在5%以下？（越低越好）

土储质量：是否聚焦于一线和核心二线城市？

业务模式：是否拥有能产生稳定现金流的经营性业务（如商业、物业）？

需要注意的风险：

1.政策风险：尽管政策面转向支持，但“房住不炒”和防范金融风险的基调不变，行业难回高增长时代。

2.市场风险：销售市场的复苏可能漫长且不均衡，存货去化和资产减值压力依然存在。

3.个别公司风险：即使是上述名单中的公司，也需持续跟踪其财报和债务偿付情况，市场环境仍在变化。

我确实喜欢杭州，之前两次出差到过杭州，中间间隔了10年，也算是目睹了杭州十年的变化，蚂蚁金服上市计划的那段时间杭州房价一度暴涨，资本市场对房地市场确实有助推作用。

2018年房价的上涨，离不开2015年的杠杆牛市；2008年房价的上涨之前是2005-2007年6124的股改行情。924之后的这波科技牛未来也会是有一批从资本市场套现的人去改善自己的居住环境吧？

龙湖地产的园林确实很不错，北京顺义城区地块有龙湖的三个楼盘，现房使用后园林依旧保持的很好，龙湖的物业服务也让我感受很好。

招商蛇口在北京亦庄的项目之前去看过，也和大家分享过，目前地产公司破净是很正常的，穿越周期后的增长是值得期待的，这个时候看房地产股趋势不太和适宜。

但总要做到心里有个数，我一直说跌下来的是机会，机会只给有准备的人，五年后再回来看这篇文章，也许你会真的感谢我，曾经有人和你聊过穿越周期的话题。

上图是昨天会场拍照的，招商证券的观点，对当下的定位也是对2026年的展望，2016-2026这十年大家体感上都有些难，80后是大器晚成的时代使命，退休前会赶上复苏期，延迟退休会赶上繁荣期。

好好养生40岁出头的人，努力一下有希望看一个完整的康波周期，你准备好了吗？知道为什么佳姐这么注重养生了吧？咱们相约一个60年完整的康波周期，想想102岁还能写公众号那可真是火了。

中午的消息日本加息25个PB,靴子落地没有悬念，市场表现出继续攀升的走势，下周过30日线就可以确认这里的底部形态，如果过不去还会反复。周末愉快！今天港股市场回暖了，周日咱们冬至见！

香港交易所于12月18日刊发《优化香港证券市场每手买卖单位框架》的咨询文件，主要包含以下三个部分：1.将每手价值的指引下限从2000港元降至1000港元。2.增设50000港元的每手价值指引上限。3.将每手股数的种类减至八种标准化的选项：1股、50股、100股、500股、1000股、2000股、5000股和10000股。咨询期将于2026年3月12日结束。