2026年9月30星期三，又是一年一度的930，做房产销售的人都在等这一天的利好，他们自己说从业十几年从没见过这两年的下跌。
做房地产销售的人把自己套在房价高点的不是个案，昨天听说有个中介小哥在老家买的房子，三年前80万买的，今年过年的时候20万卖出去的，我问为什么要卖？出租不好吗？
小哥的同事苦笑道，贷款每月都得还，不想还了，卖了踏实。以我的工作属性，这笔账不是这样算的。
如果我们按照贷款30年、等额本息、年利率4.5%，已还3年（36期）来进行计算：（实际利率不同，结果会略有差异）
如果AI的这个公式是对的，他卖了房子也不够换银行贷款的。
首付16万：没了；
三年月供约11.7万：其中利息约8.4万；
卖房20万：不够还剩余贷款约60.8万；
还要补银行约40.8万；
合计损失约 68万—70万。
而且这还没算契税、中介费、装修、物业费、卖房税费、提前还款违约金等。如果算进去，损失会更大。卖房款远远不够还贷款，属于负资产，还要倒贴银行钱。
这笔涨算完，我也开始期待930的房地产政策了，难怪最近涌向市场的二手房突然增多了不少。
以北京的房价来说目前2016年以前买房的人应该还是赚钱的吧，再之后买房的特别是背上贷款的，试算下来恐怕就不划算了，很多这十年之间买房的人算明白账之后最近开始积极处理自己的过剩房产，这也是次新房最近折价成交的根源。
佳姐年初给自己的小目标就是要深入了解北京和周边的楼市，一方面为自己的退休生活寻找合适的天地，另一方面也再看这个自己完整经历过房地产周期未来会以什么样的方式开启下一轮。
每天穿梭在北京东西城之间，看着这里的房价从逼近20万一平米的高价，到现在老旧小区5-7万的价格也偶尔有成交，虽然我不做房地产生意但这是我们肉眼可见的周期。
感谢每个愿意和我分享他们真实经历的陌生人，萍水相逢的缘分却用他们的故事让我看到真实的案例，赚钱确实不容易，没有人不想赚周期的钱，周期再有规律也需要时间，时间会给出答案。
假期愉快！期待7天的假期里我有更多美好的遇见。
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